Case: Orangeri i Stensballe

Når en entreprenør bygger for private kunder, er det ikke altid selve byggeriet, der giver udfordringer – det kan lige så godt være myndighedsdelen. For selv et forholdsvis overskueligt projekt kan kræve, at man har styr på både lokalplan, tinglyste bestemmelser og de rigtige beregningsregler, før byggeansøgningen kan sendes afsted.

Det var tilfældet i en sag i Stensballe ved Horsens, hvor et privat ægtepar ønskede at få opført et integreret, uopvarmet orangeri som en del af deres bolig.

Entreprenøren havde ikke brug for byggeteknisk rådgivning, men de manglede til gengæld en samarbejdspartner, der kunne udarbejde myndighedstegningerne, gennemgå rammerne for projektet og håndtere ansøgningen om byggetilladelse.

Det var den del, vi tog os af.

Entreprenøren havde styr på, hvordan orangeriet skulle bygges. Vores opgave var at sørge for, at myndighedsdelen hang sammen,” fortæller Mark Holtermann. “Det betød, at vi skulle have styr på alt det, der ligger rundt om selve byggeriet, så kommunen fik det rigtige grundlag at behandle sagen på.”

En ældre lokalplan krævede mere end et opslag i BR18

Ejendommen i Stensballe var omfattet af en lokalplan, der fastsætter rammerne for, hvor meget der må bygges på grunden. Og her blev sagen interessant.

Når en lokalplan fastsætter bestemmelser om eksempelvis bebyggelsesprocent, kan den gå forud for bygningsreglementets almindelige byggeret. Samtidig kan lokalplanens alder få betydning for selve beregningen. Som udgangspunkt skal bebyggelsesprocenten nemlig beregnes efter de beregningsregler, der var gældende, da lokalplanen blev vedtaget.

Det lyder lidt kompliceret (og det er det faktisk også), og det betyder, at det ikke er nok at kende dagens regler. Man skal også kunne finde tilbage til det regelsæt, lokalplanen blev udarbejdet under, og undersøge, hvordan de forskellige arealer skal medregnes.

“Det er et godt eksempel på, hvorfor en byggeansøgning ikke bare handler om at tegne det, kunden ønsker,” siger Mark Holtermann. “Hvis lokalplanen er ældre, kan beregningsreglerne også være det. Og det kan have betydning for, hvor meget byggeri der faktisk er plads til på grunden.”

Ud over lokalplanen skal eventuelle tinglyste servitutter og deklarationer på ejendommen også undersøges, så der ikke dukker bestemmelser op senere i processen, som projektet burde have taget højde for fra begyndelsen.

En klar rollefordeling

I denne type samarbejde er rollefordelingen forholdsvis enkel. Entreprenøren har styr på udførelsen og de byggetekniske løsninger. Tegnestuen Holtermann tager sig af myndighedsprojektet og kan supplere med relevante beregninger, hvis byggesagen kræver det.

Det gør det muligt at koble rådgivningen på dér, hvor der reelt er brug for den.

“Vi behøver ikke være rådgiver på hele projektet for at kunne hjælpe,” forklarer Mark Holtermann. “Mange entreprenører har selv fuldstændig styr på byggeprocessen, men vil gerne have en fast samarbejdspartner til myndighedstegninger, beregninger og ansøgningen. Så er det den rolle, vi tager.”

Mangler kan påvirke tidsplanen

For entreprenøren handler en gennemarbejdet byggeansøgning ikke kun om at få en tilladelse. Tidspunktet har også betydning.

Hvis kommunen mangler tegninger, oplysninger eller dokumentation, kan den ikke behandle sagen færdig. Der skal indsendes supplerende materiale, og sagen kan stå og afvente svar imens. Jo flere gange materialet skal frem og tilbage, desto større er risikoen for, at myndighedsprocessen begynder at påvirke den øvrige tidsplan.

Derfor ligger en vigtig del af arbejdet, før ansøgningen bliver sendt:

• Hvad gælder for ejendommen?
• Hvilket regelsæt skal anvendes?
• Er der lokalplan eller tinglyste bestemmelser?
• Er tegningsmaterialet tilstrækkeligt?

“Vi kan selvfølgelig ikke bestemme, hvor hurtigt kommunen behandler sagen,” siger Mark Holtermann. “Men vi kan sørge for, at det materiale, vi sender ind, er så gennemarbejdet som muligt. For en entreprenør kan det være mindst lige så vigtigt som selve tegningerne, fordi byggetilladelsen skal passe ind i en større tidsplan.”

I Stensballe-sagen betød det, at entreprenøren kunne koncentrere sig om selve byggeriet, mens vi tog os af myndighedstegningerne, beregningsgrundlaget og byggeansøgningen. Det er netop sådan, vi ofte går ind i erhvervssager: for at tage ansvar for den del, der kræver myndighedsfaglig specialistviden.