To landzoner – to vidt forskellige kommunale krav

En ny bygning på landet kan umiddelbart lyde enkelt. Der er ofte god plads på grunden, langt til naboerne og allerede flere bygninger på matriklen. Men i en landzonesag handler vurderingen ikke kun om, hvad der fysisk kan være der. Placering, størrelse og anvendelse kan hver især blive afgørende for, om kommunen kan godkende projektet og give en byggetilladelse.

Det har vi hos Tegnestuen Holtermann oplevet i to sager i henholdsvis Silkeborg og Horsens. Begge kunder ønskede flere anvendelige kvadratmeter på hver sin ejendom i landzone, men kommunernes fokus var forskelligt. I Silkeborg-sagen var rammerne stramme i forhold til både placering og areal, og kommunens udgangspunkt var højst 35 m². I Horsens-sagen var der større spillerum på antallet af kvadratmeter, men til gengæld måtte den nye bygning ikke få køkken, fordi den ikke måtte kunne fungere som en selvstændig bolig.

“Landzonesager er et godt eksempel på, at man ikke kan nøjes med at slå en regel op og tegne videre derfra,” fortæller Mark Holtermann. “To projekter kan ligne hinanden, men blive vurderet forskelligt, fordi kommunen ser på den konkrete ejendom, landskabet, de eksisterende bygninger og den anvendelse, man søger om.”

Landzone er ikke bare en stor byggegrund

Formålet med landzonereglerne er blandt andet at forhindre spredt bebyggelse i det åbne land og beskytte landskabs-, natur- og kulturhistoriske værdier. Derfor kræver ny bebyggelse og ændret anvendelse som udgangspunkt en landzonetilladelse, og kommunen skal foretage en konkret afvejning i hver enkelt sag.

I praksis betyder det ofte, at nye bygninger skal placeres i nær tilknytning til den eksisterende bygningsmasse. Målet er at undgå, at bebyggelsen spredes i landskabet, så mark fortsat kan være mark, og skov fortsat kan opleves som skov.

“Kommunen ser ikke kun på selve bygningen, men på det aftryk, den sætter i landskabet,” forklarer Mark Holtermann. “En placering få meter længere ude kan gøre projektet mere synligt og få bebyggelsen til at virke spredt. Derfor kan placeringen være mindst lige så vigtig som selve arkitekturen.”

Silkeborg: Kvadratmeterne blev et puslespil

I Silkeborg-sagen var udgangspunktet, at den nye bygning højst måtte være 35 m² og skulle placeres inden for et forholdsvis snævert område. Da kunden ønskede flere kvadratmeter, blev opgaven at undersøge, om en justeret placering og indretning kunne skabe et fagligt grundlag for at søge dispensation fra arealbegrænsningen – uden at tilsidesætte hensynet til landskabet og den eksisterende bebyggelse.

“Det bliver et puslespil, hvor areal, placering og funktion skal gå op samtidig,” siger Mark Holtermann. “Hvis kommunen peger på 35 m², er vores opgave først at forstå, hvorfor grænsen er sat dér. Derefter kan vi undersøge, om en mere samlet placering, en anden disponering eller en tydeligere begrundelse kan skabe plads til en anden løsning.”

Horsens: Mere plads, men en klar grænse ved køkkenet

I Horsens-sagen var antallet af kvadratmeter ikke den samme udfordring. Her lå begrænsningen i stedet i bygningens anvendelse: Der måtte ikke indrettes køkken, fordi det kunne give bygningen karakter af en selvstændig boligenhed. Horsens Kommune har anvendt samme vilkår i offentliggjorte landzonetilladelser til annekser for at sikre, at de ikke udvikler sig til yderligere boliger på ejendommen.

“Et køkken kan ligne en detalje på plantegningen, men myndighedsmæssigt kan det ændre hele projektets karakter,” siger Mark Holtermann. “Derfor skal man forstå, hvad kommunen forsøger at forhindre. Først dér kan man finde en løsning, der stadig fungerer for kunden.”

Den gode løsning begynder med den rigtige dialog

Netop fordi landzonesager beror på en konkret vurdering, er den tidlige dialog med kommunen ofte afgørende. Lokale planer, landskabsudpegninger og de særlige forhold på ejendommen kan alle få betydning for udfaldet.

For Tegnestuen Holtermann handler rådgivningen om at omsætte kundens ønsker til et projekt, kommunen kan tage konkret stilling til. Det kræver, at vi forstår myndighedernes sprog og hensyn, stiller de rigtige spørgsmål og udfordrer kommunens udgangspunkt fagligt, når der er grundlag for det.

“Vi kan ikke love et bestemt udfald i en landzonesag,” afslutter Mark Holtermann. “Men vi kan afdække udfordringerne, argumentere fagligt for løsningen og give kommunen et klart grundlag at træffe afgørelse på.”